调控重锤再落下!广州楼市降温:二手房交易依照指导价 有楼盘单价直接“腰斩”

小柚财经:调控重锤再落下!广州楼市降温:二手房交易依照指导价 有楼盘单价直接“腰斩”

  继北京、上海、深圳之后,广州二手房参考价机制终于落地。

  8月31日晚间,广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(以下简称“通知”),并公布了首批热点区域小区二手住房交易参考价格。通知明确,建立二手住房成交参考价格发布机制,为二手住房交易提供市场参考,进一步落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。

  从交易参考价格表显示,共涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五个热门区域的96个小区。其中天河区、黄埔区最多,分别有54和23个小区。实际上天河、黄埔区也是广州近来涨价最高的区。

  就在广州出台新政的同一天,住房和城乡建设部在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上重申,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。相关负责人表示,“城市政府应该有这个内生动力,把‘要我做’变成‘我要做’,下决心、下力气解决好新市民和青年人的住房问题。”

  参考价发布后的第二天下午,《中国经营报》记者查阅贝壳找房、链家等平台,发现所有二手房成交数据已被清空,官方首批公布的96个小区住宅房源均显示暂无均价,并显示“当前小区暂无在售房源”。

  9月2日,记者以购房者身份致电广州国有四大行以及多家商业银行,咨询是否按照参考价作为放款依据。其中工商银行个贷部门负责人告诉记者,政策落地肯定要依据官方指导价审批额度,但具体如何操作要等分行通知。

  参考价最低2万元出头

  同日,广州市住房政策研究中心发布关于首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的通告,并公布《首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表》。

  值得留意的是,96个小区参考价中,单价没有超过10万元/平方米的。最高为天河区的保利心语花园,96957元/平方米,而番禺区的海怡半岛花园单价23662元/平方米,为此批最低。

  不过,与参考价相比,不少楼盘的价格明显“腰斩”。大部分热门二手小区的参考价与目前在贝壳的挂牌价约有大概3成到5成的价差。其中,差价最大的是凯旋新世界,8月的成交均价为173253元/平方米,参考价则腰斩至88311元/平方米,单价相差近85000元。

  同时,广州市住建局还针对《通知》的发布出台了相关解读文件。解读称,首批发布的参考价格围绕热点区域成交活跃的小区楼盘,下一步,还将继续加强对二手住房市场运行的监测分析,按照调控要求结合市场运行情况,适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。

  关于二手住房交易参考价格的作用,解读文件指出,一是引导房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台合理发布房源价格,不得发布价格虚高的房源。二是二手住房交易涉及的相关机构,应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一,在相关业务开展过程中作为重要参考。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,“相关机构”可能包括中介机构、银行和税务机关。中介机构按照参考价对二手房进行挂牌,高于参考价的需要撤牌;银行也需要以参考价作为贷款评估价;税务机关按参考价作为计税基础。因此参考价发布机制会在一定程度上提高炒房客二手房的交易成本。

  “这不是短期调控要求,而是长效机制建设的必然。”李宇嘉表示,二手房监管的长效机制的重要内容就是监管系统和参考价,这是二手房调控的基础设施和平台。

  李宇嘉分析称,只有建立了二手房参考价制度,才能将新房限价和二手房管控联动起来。新房限价是当下趋势,但这会导致二手房和一手房价格倒挂,结果就是“打新热潮”,打不到新房的人就涌入二手房市场,二手房业主抱团涨价。最后形成一、二手房价格联动上涨的局面。所以,必须要对二手房进行指导价管控。

  银行将按照参考价批房贷

  广州此次二手房指导价对二手房市场影响有多大?今年初首个推行二手房参考价格制度的深圳或许可作为新政影响的参考。

  和深圳推行的二手房指导价政策一样,一旦银行参考官方指导价放款,对购房者最直接的影响就是首付款随之提高。

  对此,记者询问了广州多家银行,个贷经理普遍表示已经关注到了官方的参考价政策,但尚未接到分行的通知细则。“银行正在处理中的尚未办理完按揭手续的,这部分是否也按照参考价来处理,也要等细则通知。”“肯定会像深圳那样以参考价为准,落实只是时间问题。”工商银行一位个贷经理称。

  “今年贷款额度本身就很紧张,参考价政策对明年的影响会更大。”工商银行个贷经理告诉记者,此后按照官方成交参考价执行,客户首付压力会更大。他举例说,1000万元的二手房原来能贷款700万元,现在指导价为700万元,就只能按揭490万元,如果业主不降价,客户自己要多承担200多万元首付。

  在采访中,有房产中介提到,参考价新政落地执行,市场上“双合同”可能会“重出江湖”。例如,为了规避新政,交易双方私下谈妥,按参考价格签署一份合同,超过的部分走“第二份合同”,分两次打款。

  实际上,从首个二手房指导价实行的城市深圳来看,落地大半年来直接降低了深圳二手房的交易热度。深圳市规划和自然资源局数据显示,7月份深圳市二手住宅成交2557套,连续4个月下跌,创近17个月新低,同比下跌超八成。

  中原地产的数据则显示,今年1月份深圳二手住房价格出现历史最高点,即为72436元/平方米。而随着二手住房成交参考价制度的推进,到了6月份,其价格为61500元/平方米,累计下跌10936元/平方米。

  政府严打楼市泡沫

  从广州今年以来的市场热度来看,出台“二手房交易参考价”并不让人意外。今年6月份,全国70个城市中,广州以13.2%的二手住房价格指数涨幅居首。当时,易居研究院表示,25个城市中有4个城市已经落实了二手住房参考价制度,预计剩下的21个城市升级或推进的概率较大。

  实际上,近期广州房地产调控动作不断。8月,广州南沙调整人才购房政策,黄埔区则直接取消了实行一年多的人才购房政策,外地投资客通过本科学历、一年社保买房的通道关闭。7月,广州官方发布整治规范中介的政策,禁止中介哄抬片区二手房房价。

  3月,广东银保监局发布消息,发现辖内(不含深圳)银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。

  4月,广州政府约谈6个区政府负责人,各区陆续要求各房地产开发企业严格按照政府备案价格要求销售商品房,执行“一房一价”标价,不得以捆绑搭售或“双合同”等限定方式,变相实行价外加价。

  种种调控之下,广州楼市已出现降温的趋势。广州中原数据显示,8月1日至26日,广州二手房中介网签成交1954套,环比下跌11.70%,网签均价为27359元/平方米,环比下跌了7.31%。广州中原研究发展部认为,7月以来广州二手楼市大致呈现市场观望情绪浓、客户入市热情低、成交周期拉长、业主心理价位松动等特征,且与5月相比新增放盘量和新增客户数均有所减少。

  对于二手房交易参考价大幅低于当前的市场交易价,广东宏力律师事务所律师何雁英告诉记者,在此形势下,极有可能增加二手房交易市场违约的情况。“在这期间,刚签订买卖二手房的买家可能会以政府出台参考价为由,要求变更合同约定的房屋价款,否则就解除合同并要求卖家返还购房款。而针对已经签订按揭贷款合同,但尚未办完按揭手续的买家,因为无法按照原评估价进行办理,银行或减少贷款金额,也可能引起买卖双方的纠纷。”

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